Miasto / Mieszkańcy

(Nie)ograniczony najem krótkoterminowy

Udostępnij:

Prezydent Sopotu poinformował niedawno, że w podległym mu Urzędzie Miasta prowadzone były prace nad regulacją zjawiska tzw. „najmu krótkoterminowego”. Ogłosił, że wypracowano rozwiązania, które ograniczą negatywne skutki tego procederu. Projekt ustawy został przesłany m.in. do Minister Rozwoju Jadwigi Emilewicz, a także przekazany Marszałkowi Senatu Tomaszowi Grodzkiemu.

Wielu Sopocian wyraziło swoje zadowolenie i entuzjazm w związku z zapoczątkowaną inicjatywą, co dało się dostrzec m.in. w komentarzach w sieci. . Ja również pozytywnie odebrałem tę informację. Jednak po dokładniejszym zapoznaniu się z „projektem” poczułem się odrobinę rozczarowany. Czytając doniesienia prasowe, można odnieść wrażenie, że Miasto uczyniło jakiś krok, czytając “projekt” zaczynam się zastanawiać – tylko czy w dobrą stronę.

Kierunek zmian jaki wybrał magistrat to podporządkowanie „najmu krótkoterminowego” samorządom, a nie jego ograniczenie czy likwidacja. Podaż „apartamentów” nie zmniejszy się, a jedynie Prezydent i Rada Miasta uzyskają dodatkową władzę nad tą dziedziną turystyki.

Projekt posiada pewne niedociągnięcia formalne i stylistyczne, co nie dziwi, bo Urząd Miasta nie musi mieć prawników specjalizujących się w legislacji na poziomie ustawowym. Gorzej, że obok rozsądnych rozwiązań, w projekcie znajduje się szereg takich, które można by uznać za “co najmniej dyskusyjne”.

Zaproponowane zmiany służą głównie „agencjom apartamentów”, a nie mieszkańcom zmagającym się z uciążliwym sąsiedztwem. Jeśli wejdą w życie, spowodują że proceder będzie częściowo usankcjonowany i sformalizowany. Zamiast wyeliminować nielegalne usługi hotelowe z budynków mieszkalnych przeznaczonych do stałego pobytu, wprowadzają możliwość prowadzenia w nich regularnej działalności zarobkowej.

Nie zakładam złej woli magistratu. Jednak prezydent Karnowski powinien zastanowić się, czy aby przypadkowo nie przedłożył interesu grupy biznesowej ponad interes wyborców. Czy projekt został skonsultowany wyłącznie z przedstawicielami branży turystycznej, czy także z mieszkańcami!?

W kwietniu prezydent uspokajał przedstawicieli Sopockiej Organizacji Turystycznej, że jego celem nie jest uszczuplenie ich wpływów:

– Nie chcemy w żadnym stopniu ograniczać najmu krótkoterminowego – deklarował prezydent Jacek Karnowski.
– Ale widzimy zdecydowanie potrzebę uregulowania tej kwestii i wprowadzenia odpowiedzialności właścicieli za zachowanie gości. 

źródło: Najem krótkoterminowy w Sopocie – spotkanie prezydenta z przedstawicielami branży // sopot.pl

… i projekt został przygotowany w duchu tej obietnicy.

Nie jestem kategorycznym przeciwnikiem “najmu krótkoterminowego”. Rozumiem racje wszystkich stron. Wydaje mi się jednak, że cykliczne wynajmowanie lokalu w budynku mieszkalnym, to zmiana jego pierwotnego przeznaczenia. Mieszkanie staje się de facto lokalem usługowym. Godzi to w prawa innych właścicieli, którzy nabyli nieruchomość w budynku przeznaczonym do stałego pobytu, a nie w aparthotelu.

Czy można prowadzić regularną działalność hotelarską w lokalu, który zostały zbudowany jako mieszkania, znajduje się w budynku zaprojektowanym jako mieszkalny na działce, która jest przewidziana w planie zagospodarowania pod zabudowę mieszkaniową?

Zgodnie z prawem budowlanym, zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno–budowlanej wraz z załączeniem szeregu dokumentów, m.in. zaświadczenia o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z planem zagospodarowania przestrzennego.

Skoro “nie można ot tak sobie” przerobić garażu na sklep, ani piwnicy na restaurację, to nie można także przerobić mieszkania na obiekt hotelarski. Przypuszczam, że żadne mieszkanie nie zostało przekształcone zgonie z wymaganą procedurą

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego można zleźć potwierdzenie, że takie samowolne przekształcenie jest niezgodne z prawem. Sąd rozstrzygnął (w podobnej sprawie), że właściciel mieszkania musi dopełnić obowiązków formalnych zanim będzie mógł przerobić je na pokoje gościnne.

[…] przez mieszkanie należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Z akt sprawy wynika, że pomieszczenia w budynku gospodarczo-mieszkalnym strony wynajmują osobom trzecim (robotnikom, firmom budowlanym) do okresowego pobytu, czego dowodzą ogłoszenia zamieszczone w internecie. Budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w myśl definicji określonej w § 3 pkt 5 rozporządzenia, zaliczany jest do budynku zamieszkania zbiorowego. […]

Podjęcie w tej części działalności innego rodzaju może być kwalifikowane jako zmiana sposobu użytkowania, w rozumieniu art. 71 ust. 1 i 2 pr.bud., która dokonana bez zgłoszenia może wymagać przeprowadzenia procedury określonej w art. 71a pr.bud.

Zainteresowanych odsyłam do orzeczenia: II OSK 3220/17 – Wyrok NSA // orzeczenia.nsa.gov.pl

Jeśli zainteresowany nie dokonał przekształcenia, to nie może prowadzić usług hotelarskich w mieszkaniu.

Na zdrowy rozsądek, przed wydaniem decyzji, Inspekcja Nadzoru Budowlanego powinna, zaczerpnąć opinii współwłaścicieli budynku. Taka zmiana ingeruje bowiem w prawo własności sąsiadów, którzy nabyli lokal w budynku mieszkalnym, a nie usługowym.

Powróćmy jednak do sopockiego projektu…

Zacznę od końca, gdyż tam znajdują się najsensowniejsze propozycje. W art. 45 postuluje się o przyznanie Radzie Miasta (gminy) kompetencji w zakresie regulowania „najmu krótkookresowego”:

Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta […] może określić w drodze uchwały na terenie swojej właściwości dodatkowe wymagania w zakresie wyposażenia obiektów świadczących usługi hotelarskie, […]

Zapisy pozwoliłyby Radzie Miasta Sopotu wprowadzić dodatkowe wymagania względem tzw. „innych obiektów hotelarskich”, czyli np. „apartamentów”. Aktualnie wystarczy zapewnić gościom ogrzewanie, dostęp do wody i łazienki. Rada Miasta mogłaby wprowadzić więcej wymogów, np. określić, że w Sopocie na jednego turystę musi przypadać określona powierzchnia lokalu i w ten sposób ograniczyć masowe balangi w kawalerkach na poddaszu. Jednak przeważnie, mieszkania oferowane na wynajem w Sopocie są na wysokim poziomie. Nie wiem, czy uda się wprowadzić takie wymogi, które zmniejszyłyby ilość ofert.

Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta […] może określić w drodze uchwały na terenie swojej właściwości obowiązek ustalenia regulaminu porządkowego dla obiektów, […].

Akceptacja regulaminu ma sens, dlatego część wynajmujących je przygotowuje. Turysta powinien wiedzieć co mu wolno, a czego nie. Tylko, że na pewne wie, nawet pomimo braku regulaminu. Co miałby on zawierać? Jakie nakazy i zakazy: nie śmieć, nie niszcz, nie zakłócaj ciszy nocnej? Jeśli ktoś nie respektuje elementarnych zasad współżycia społecznego i przepisów prawa to czy jakikolwiek regulamin porządkowy to zmieni!?

Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta może określić […] obowiązek oznaczenia innych obiektów hotelarskich, […], adresu do korespondencji oraz numeru telefonu właściciela obiektu, zarządcy obiektu lub osoby przez niego upoważnionej umożliwiający kontakt przez całą dobę.

To może być potencjalnie najcenniejszy wkład projektu w zwiększenie dobrostanu i bezpieczeństwa sąsiadów „apartamentów pod wieczory kawalerskie”. Szkoda, że nie wynika z niego, jakie konkretnie czynność mają być podjęte przez osobę, która (być może) odbierze telefon.

Projekt proponuje też, aby:

podmiot prowadzący usługi hotelarskie w zobowiązany był podawać w informację o numerze wpisu do ewidencji obiektu ze wskazaniem właściwego organu prowadzącego ewidencję, a także informację o obowiązujących ze względu na położenie tego obiektu opłatach miejscowych i uzdrowiskowych.

Umożliwiałoby to wstępną, społeczną kontrolę i możliwość weryfikacji, czy lokal wynajmowany jest z poszanowaniem przepisów skarbowych, czy też funkcjonuje w szarej strefie. Być może uświadomi także to turystę, że opłata uzdrowiskowa jest obowiązkowa.

Część propozycji niesie zagrożenia dla mieszkańców.

Projekt jest w pewien sposób wręcz antysopocki. W mieście o zakorzenionej tradycji letniskowej powszechne jest, że mieszkańcy wynajmują pokoje turystom. Jest to dla nich dodatkowe źródło dochodu. Tak zawsze było w Sopocie. Tymczasem, Miasto chciałoby uzyskać uprawnienia do ewidencjonowania oraz kontrolowania takich mieszkańców i ich domów, nawet jeśli nie robią tego w sposób ciągły i zorganizowany.

Podmiot – przedsiębiorca, rolnik lub osoba nieprowadząca działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców, w tym właściciel lub zarządca lokalu mieszkalnego, którzy zamierzają świadczyć usługi hotelarskie w innym obiekcie, […].

[…] zamierzający świadczyć usługi hotelarskie w obiekcie, […]  jest zobowiązany zgłosić ten obiekt do ewidencji […].

Należałoby, w pierwszej kolejności, skoncentrować się na rozwiązaniu, które ograniczyłoby traktowanie Sopotu jako miejsca do zarabiania na nieruchomościach kosztem lokalnej społeczności. Zamiast tego zaproponowano objęcie dodatkowymi obowiązkami i kontrolami mieszkańców, dorabiających sobie okazjonalnie.

Istnieje ryzyko, że wymogi określone przez Radę Miasta wykluczą z rynku wyłącznie zwykłych mieszkańców, dla których wynajem pokoju jest sposobem na podreperowanie domowego budżetu, a nie profesjonalnych inwestorów, którzy posiadają zasoby i z pewnością dostosują się do wymagań. Zyskają głównie wyspecjalizowane agencje, a z rynku znikną miejscowi oferujący pojedyncze, proste stancje.

Być może, autor projektu nie mógł zdecydować, jaki cel chce osiągnąć. Być może, nie doświadczył problemów, jakie generuje sąsiedztwo lokali, gdzie odbywają się całonocne imprezy.

Często mamy do czynienia z taką sytuacją:
> Mieszkaniec innego miasta, posiadający wolne środki finansowe (w skrócie RENTIER)
> kupuje lokal mieszkalny (albo kilka lokali) w budynku mieszkalnym na terenie Sopotu
> i wynajmuje go regularnie, za wynagrodzeniem,
> turystom, którzy swoim zachowaniem powodują niedogodności dla stałych lokatorów.

Zgodnie z definicją działalności gospodarczej, wspomniany rentier jest przedsiębiorcą i podlega ustawie już teraz. Bez względu na to, czy się zarejestrował czy nie, gdyż prowadzi zarobkową działalność usługową w sposób zorganizowany i ciągły. Jeśli się nie rejestruje, to popełnia przestępstwo. Nie ma potrzeby nic zmieniać, gdyż to jest już uregulowane. Wystarczy jedynie egzekwować obowiązujące przepisy.

Wynajem okazjonalny przez stałych mieszkańców nie rodzi, co do zasady, żadnych problemów dla społeczności, gdyż wynajmują oni dom (jego część), o który dbają i/lub w którym sami mieszkają. Natomiast rentier wynajmuje lokal w sposób ciągły, więc jest przedsiębiorcą. Jeśli robi to poprzez agencję, to ona jest przedsiębiorcą. Rozszerzenie zakresu podmiotowego uderza głównie w osoby prywatne okazjonalnie wynajmujące pokoje, np. starszych ludzi, którzy mają wolne stancje i latem dorabiają sobie goszcząc turystów.

Art. 40, dotyczący kontroli obiektów hotelarskich miałby zostać poszerzony:

Wójt, burmistrz, prezydent miasta powołuje zespół kontrolny […] w skład którego wchodzą upoważnieni do wykonywania funkcji kontrolnych, […] pracownicy podległego mu urzędu lub funkcjonariusze straży gminnej.

Na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwy miejscowo komendant Policji jest obowiązany do zapewnienia kontrolującym pomocy Policji w toku wykonywania czynności kontrolnych […]

🙂 🙂 🙂 Przepraszam, za uszczypliwość… Czy z tego ma wynikać, że np. wiceprezydent będzie teraz chodził po domach ze strażą miejską, policją i sprawdzał miękkość materaca?

Sopot zaproponował, aby obok wojewódzkiej instytucji, która kontroluje i ocenia hotele, np. przyznaje gwiazdki i ocenia bezpieczeństwo, powstała podobna gminna jednostka. Tylko, że zamiast specjalistów z branży, przedstawicieli straży pożarnej i nadzoru budowlanego, wskazał jako członków: pracowników urzędu, strażników miejskich i jeszcze przyznał im asystę Policji. Jest to tak zaskakująca propozycja, że nie wierzę aby znalazł się choć jeden poseł, który by za tym zagłosował.

W art. 41 miałby zawierać „fantastyczny” zapis:

W przypadku stwierdzenia na podstawie informacji uzyskanych od Policji w trybie art. 40 ust. 4b pkt 3) co najmniej trzech przypadków uzasadnionych interwencji Policji, zakończonych pouczeniem, zwróceniem uwagi, ostrzeżeniem lub zastosowaniem innych środków oddziaływania wychowawczego, zastosowaniem grzywny w drodze mandatu lub orzeczeniem winy prawomocnym wyrokiem w postępowaniu karnym, bądź w sprawie o wykroczenie pouczenia, zwróceniu uwagi, ostrzeżeniu lub na zastosowaniu innych środków oddziaływania wychowawczego, organ prowadzący ewidencję obiektu, o którym mowa w art. 35 ust. 2 i ust. 3 może dokonać wykreślenia tego obiektu z prowadzonej ewidencji.

Kto będzie skreślony: turysta, rentier czy lokal? Jeśli rentier to za to, że w lokalu coś złego się stało, czy że turysta coś złego zrobił? Kto będzie to stwierdzał, komisja powołana przez prezydenta miasta? Czy Policja powinna przekazywać jakiejkolwiek komisji miejskiej informacje o tym kogo i za co pouczyła?

Ukarać można kogoś za czyn, którego on się dopuścił. Jeśli więc turysta popełni wykroczenie w związku z pobytem w „apartamencie”, to nie można wyciągać konsekwencji wobec rentiera. Nie można też ukarać „apartamentu” za czyn w nim popełniony (sic!).

Reasumując…

Bardzo cieszy aktywność sopockiego magistratu na polu regulacji “najmu krótkoterminowego”. Niestety, przedstawiony projekt, żadnych realnych zmian nie przyniesie. Podobnie jak, podjęta wcześniej, inicjatywa „Certyfikat bezpiecznie działającego obiektu noclegowego”. Wierzę jednak, że to pierwsze próby, a prezydent Karnowski ma szczera wolę pomocy mieszkańcom, którzy stykają się ze skutkami omawianego zjawiska.

Moim zdaniem, powinno się wyraźnie rozgraniczać pojęcia “najmu krótkoterminowego” i “usług hotelarskich”. To pierwsze sugeruje, że zjawisko nie ma formy zorganizowanej działalności zarobkowej i jest uprawnieniem wynikającym z prawa własności. Jednakże, to z czym mamy na co dzień do czynienia w Sopocie, odpowiada tej drugiej definicji. Jeśli ktoś chce zarabiać na wynajmie apartamentów to powinien nabyć lokal w aparthotelu, a nie w budynku mieszkalnym.

Na mojej klatce znajduje się, co najmniej jeden, obiekt hotelarski. Szczęśliwe, nie generuje on większych problemów – nie muszę interweniować. Jednak osobom dotkniętym negatywnymi skutkami nielegalnych usług hotelarskich Miasto powinno zapewnić pomoc prawną i wsparcie w pozbyciu się uciążliwej działalności. Uważam, że na gruncie obowiązującego prawa można skutecznie walczyć z nielegalnymi usługami hotelarskimi.

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*